Строительные расценки

+

Перепланировка квартир и домов. Вопросы-ответы

...........................................Дополнительная информация

Расценки. Перепланировка Все по теме
Рекомендации. Перепланировка
Все по теме
Конструктивные узлы Все по теме
Словарь строительных терминов. Демонтаж. Перепланировка
Все по теме
Нормы расхода материалов Все по теме
Библиотека. Постановление Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Все по теме

Сколько открывающихся окон должно быть в квартире?

Ответ: Здравствуйте! В квартирах из трех и более комнат в помещении необходимо обеспечить сквозное или угловое проветривание, не нарушайте нормативные требования по метражу жилых комнат при перепланировке, подробно вы можете почитать тут Перепланировка. Рекомендации

В каких случаях нужно оформлять перепланировку квартиры?

Ответ: По действующему законодательству перепланировку необходимо оформлять в следующих случаях: при объединении нескольких квартир в одну; при объединении нескольких комнат; при выполнении технического ремонта; затрагивающего капитальные конструкции или инженерные системы; при изменении задач, решаемых квартирой (например, перепланировка с целью перевода в нежилой фонд); при соединении лоджий с основным помещением. Полный список работ относящихся к перепланировке предусмотрен в пункте 2.2 Постановления Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

  • 2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:
  • 2.2.1. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат;
  • 2.2.2. Демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
  • 2.2.3. Устройство несущих стен.
  • 2.2.4. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
  • 2.2.5. Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
  • 2.2.6. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
  • 2.2.7. Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  • 2.2.8. Строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов.
  • 2.2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями.
  • 2.2.10. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
  • 2.2.11. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями.
  • 2.2.12. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Какая государственная структура выдает разрешение на перепланировку?

Ответ: Разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция округа, в котором находится помещение, подлежащее перепланировке.

Какие документы необходимы для получения разрешения на перепланировку?

Ответ: Для получения разрешения на перепланировку необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Свидетельство о собственности помещения, подлежащего перепланировке;
  • Поэтажные планы БТИ, экспликацию (форма № 22), справки ф.1а, ф.5;
  • Выписку из домовой книги;
  • Проект перепланировки;
  • Договор с проектной организацией на авторский надзор;
  • Страховой полис на время проведения ремонтных работ. 

Какие документы необходимо предоставить для оформления проектной документации на перепланировку?

Ответ: Для положительного решения вопроса о перепланировке на проектную документацию необходимо получить заключения согласующих организаций:

  • Заключение Райпотребнадзора (СЭС);
  • Заключение управления ГО и Противопожарной службы
  • Техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ);
  • Заключение Архитектурно-планировочного объединения округа;
  • Заключение Газовой инспекции – если дом газофицирован;
  • При сложных работах – разрешение главного архитектора дома;
  • Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству – при сложных фасадных работах. 

Как оформить перепланировку квартиры? можно ли сделать это без помощи специализированных компаний?

Ответ: Теоретически оформить перепланировку квартиры без специализированных компаний возможно. На практике обычно происходит следующим образом: хозяин квартиры берется за дело самостоятельно, но столкнувшись с массой вопросов и бюрократических нюансов, в конечном итоге обращается в специализированную фирму. Самостоятельное согласование перепланировки отнимает огромное количество времени не только в силу вышеперечисленных причин, но и в силу неизбежных собственных ошибок в новом деле. Юридически хозяину квартиры не запрещено заниматься оформлением перепланировки.

У кого можно получить техническое заключение о возможности перепланировки?

Ответ: Техническое заключение – это обязательный документ, содержащий основные сведения о состоянии объекта, готовящегося под перепланировку. Техническое заключение выполняется с учетом поставленных задач и возможности нормального функционирование здания в случае выполнения пожеланий заказчика. Заключение должно определять перечень необходимых мер, которые необходимы для усиления конструкций.

Техническое заключение выполняется только специализированными организациями, имеющими допуск к данным работам.

Какие разделы должно содержать техническое заключение?

Ответ: Техническое заключение должно содержать следующие разделы:

  • Технические характеристики общего объекта, в котором находится помещение (например, характеристику дома, в котором планируется перепланировка квартиры);
  • Поэтажные планы и экспликации помещений;
  • Данные о визуальном обследовании;
  • Расчеты конструкций, которые должны быть подвергнуты изменениям;
  • Заключения о техническом состоянии и несущей способности конструкций , и самое главное – о возможности проведения работ без ущерба конкретному помещению и всему объекту;
  • Фотографии отдельных элементов и конструктивных узлов;
  • Окончательное резюме относительно поставленной задачи.

Всегда ли нужен проект перепланировки или достаточно только заключения и разрешения на перепланировку?

Ответ: Проект перепланировки – это документ, определяющий окончательное согласование будущих работ. Выполняется он на основании технического заключения о возможности проведения перепланировки. Проект перепланировки требуется в следующих случаях:

  • При любом изменении несущих конструкций, в том числе и незначительных изменений оконных проемов;
  • При замене основных материалов конструкций;
  • При изменении нагрузок на конструкции;
  • При изменении состава или характеристик инженерных сетей.

Что должен включать в себя проект перепланировки?

Ответ: Проект перепланировки должен включать в себя:

  • Общее планировочное решение;
  • Данные об изменении и усилении несущих конструкций;
  • Для фасадов – визуальное решение внешнего вида;
  • Все инженерные системы помещения, подлежащего перепланировке.

Кто имеет право выполнять проект перепланировки?

Ответ: Проект перепланировки может выполнять только юридическая структура, имеющая соответствующую лицензию. На практике чаще всего эта же компания берет на себя ответственность полного проведения документальных работ, в том числе и последующее согласование.

Проект реконструкции и проект перепланировки – это одно и то же или разные вещи?

Ответ: Проект реконструкции чаще всего затрагивает архитектурные изменения фасадов, реже – других частей здания, но он всегда строится относительно архитектурных элементов и общего «облика» здания:

  • Работу с оконными и дверными проемами. Организацию новых входов;
  • Частичный демонтаж элементов и конструкций;
  • Организацию пристроек, лестниц козырьков, навесов и т.п.;
  • Изменения материалов фасада ( например устройство вентилируемого фасада).
  • Установка антенн, кондиционеров и другого «навесного» оборудования.

Что входит в состав реконструктивных работ?

Ответ: В состав реконструктивных работ входят следующие разделы:

  • Собственно архитектурный, отражающий настоящий вид здания до проведения работ;
  • Конструктивный, включающий детализацию работ и расчеты архитектурных элементов;
  • Эскиз планируемого фасада с описанием.

Что грозит тем, кто выполняет реконструкцию фасадов без согласования?

Ответ: Собственник помещения в данном случае может потерять право распоряжаться помещением без согласования или без возврата здания в первоначальное состояние. При очень серьезных нарушениях (чаще всего с последствиями) собственник может быть привлечен административной и даже уголовной ответственности.

Чем отличается перепланировка от переустройства? Какие работы относятся к работам по переустройству?

Ответ: Переустройство отличается от перепланировки тем, что изменения в помещении осуществляются при условии, что не нарушаются границы отдельных существующих помещений. К мероприятиям по переустройству относятся: прокладка новых инженерных и электрических сетей, переустановка газовых и электроприборов приборов ( например замена газовых плит на электрические или наоборот), замена дополнительного инженерного оборудования с увеличением электропотребления и воды.

Какие виды работ могут быть отнесены к перепланировке и требуют соответствующего официального оформления при передаче в собственность части жилого дома, например, при переводе нескольких квартир нижних этажей под помещение магазина?

Ответ: Перечень работ по перепланировке и переустройству помещений при передаче в пользование части общего имущества предусмотрен пунктом 3 Постановления Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»:

  • 3. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемые исключительно на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме:
  • 3.1. Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка.
  • 3.2. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах).
  • 3.3. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений.
  • 3.4. Создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.
  • 3.5. Создание (не предусматривающее организацию помещения) навесов в пределах габаритов существующих элементов здания
  • 3.6. Создание витрин в пределах (с выносом не более 1 метра) габаритов существующих элементов здания, без опоры на землю, не предусматривающее организацию помещений. и т.п.), а также крылец и лестниц.
  • 3.7. Создание холодных тамбуров (входов) в пределах существующих площадок - крылец, пандусов
  • 3.8. Установка наружных технических средств на фасаде, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д , лестниц за границей наружных стен здания.
  • 3.9. Устройство лоджий и террас на первых этажах.

Имею ли я право под балконом первого этажа устроить небольшой погреб?

Ответ: Согласно пункту 4. а) Постановления Правительства Москвы 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» «не допускается предусматривать устройство фундаментов и помещений (в том числе подземных) под крыльцом (лестницей) или тамбуром, создание капитальных пристроек.

Возможно ли объединить балкон и жилую комнату, демонтировав при этом подоконную часть наружной стены?

Ответ: Такую перепланировку вам не зарегистрируют, по крайней мере, на законном основании, в связи с тем, что это противоречит законодательству г. Москвы.

Имею ли я право в отведенном мне подвальном помещении, пронумерованном и закрепленном за конкретной квартирой устроить небольшой погреб, углубившись в грунт?

Ответ: Согласно пункту 4 Постановления Правительства Москвы 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» «не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий».

Могу ли я утеплить балкон и перенести туда радиаторы отопления или установить систему теплый водяной пол от общедомовой системы?

Ответ: Нет. На законном основании это запрещено Законодательством, в частности Постановление Правительства Москвы 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» п.п. 11.8 и 11.9:

  • перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

Живу в доме без балконов и лоджий. Могу ли своими силами сделать балкон и зарегистрировать его?

Ответ: На законном основании – нет.

Какая государственная структура осуществляет выдачу разрешений на надстройку технического этажа и реконструкцию техподполья в городе Москве?

Ответ: Постановление Правительства Москвы 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» пункт 12 в полном объеме дает ответ на поставленный вопрос:

« По разработанным и утвержденным проектам строительства, реконструкции и капитального ремонта, в том числе связанным с передачей в пользование части общего имущества, прием и рассмотрение заявлений о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственный строительный надзор за работами, относящимися к реконструкции многоквартирных домов (в том числе устройство мансарды (мансардного этажа) в чердачном пространстве; реконструкция подвальных, цокольных помещений, техподполий с понижением уровня отметки пола (с производством земляных работ) и изменением характеристик несущей способности фундамента; устройство внутреннего или антресольного этажа; надстройка многоквартирного дома (или его части) новым этажом; увеличение строительной высоты многоквартирного дома за счет надстройки технического этажа или увеличения отметки ограждающих конструкций; устройство пристройки к многоквартирному дому; застройка проездов под объектом (застройка арок-проездов в многоквартирных домах), осуществляет Комитет государственного строительного надзора города Москвы в порядке, установленном градостроительным законодательством о градостроительной деятельности». 

Кто имеет право осуществлять работы по перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах? Кто выдает допуск на работы по переустройству и перепланировке?

Ответ: В многоквартирных жилых домах строительные и ремонтные работы по перепланировке и переустройству может осуществлять строительная организация, имеющая свидетельство о допуске к этим работам. Свидетельство выдается Саморегулирующей организацией.

При перепланировке и переустройстве квартиры есть необходимость поменять разводку газовых труб. Кто имеет право выполнить эту работу?

Ответ: Этот вид работ может выполнить организация, имеющая соответствующий допуск выданный СРО.

Могу ли часть ванной комнаты перенести в жилую комнату, сместив при этом не несущие перегородки?

Ответ: Перенести физически вы, конечно, можете, но разрешение на такую перепланировку не сможете получить – подобная перепланировка называется «переносом мокрой зоны» в жилое помещение – это запрещено законом.

Могу ли кухню увеличить за счет санузла?

Ответ: Нет, расширение кухни за счет санузла или наоборот расширение санузла за счет кухни противоречит законодательству.

В двухкомнатной квартире, доставшейся мне по наследству 55 лет назад, была сделана перепланировка. В пятидесятые годы согласования на это не требовалось. До сих пор квартира числится как однокомнатная, что мешает совершить сделку купли-продажи. Могу ли я сейчас переоформить документы?

Ответ: Да, это возможно при условии, что каждая комната имеет свое окно и ширину не менее 2.25 метра. Кроме того, в зависимости от места расположения квартиры, каждая комната должна иметь определенное количество квадратных метров. В среднем - девять.

Имею ли я право законно объединить две соседние квартиры и сделать перепланировку?

Ответ: Да. Это можно сделать в рамках закона: необходимо получить техническое заключение и проект перепланировки, согласовать проект в надлежащих инстанциях и получить разрешение в Жилищной инспекции. Регистрация со сменой номера квартиры производится в УФМС.

В какие сроки государственные органы должны выдать решение о согласовании перепланировки?

Ответ: Сроки предоставления государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки закреплены отдельным пунктом в новом Постановлении Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»:

Срок предоставления государственной услуги

  • 2.15. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение 3 к настоящему регламенту), либо решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение 4 к настоящему регламенту), принимается:
  • 2.15.1. В течение 45 дней с даты получения заявления и комплекта документов, указанных в пункте 2.10. настоящего регламента в случае, если согласование переустройства и (или) перепланировки помещения осуществляется в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме;
  • 2.15.2. В течение 35 дней с даты получения заявления и комплекта документов, указанных в пункте 2.10. настоящего регламента в случае, если помещение (многоквартирный дом), является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия;
  • 2.15.3. В иных случаях - в течение 20 дней с даты получения заявления и комплекта документов, указанных в пункте 2.10. настоящего регламента.

Существует ли официальный перечень причин для отказа в приеме заявлений, необходимых для предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на перепланировку и переустройство?

Ответ: Да, перечень причин по данному вопросу предусмотрен отдельным пунктом в новом Постановлении Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»:

  • 2.20. Основаниями для отказа в приеме заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги, являются:
  • 2.20.1. Непредставление заявителем заявления и (или) необходимых для предоставления государственной услуги документов, предусмотренных пунктом 2.10. настоящего регламента.
  • 2.20.2. Представление заявителем неправильно оформленных заявления и (или) документов, а также представление документов, срок действия которых на дату их представления истек.
  • 2.20.3. Отсутствие у лица, представившего заявление и (или) документы, полномочий на получение государственной услуги.
  • 2.21. Перечень оснований для отказа в приеме заявления и документов, необходимых для получения государственной услуги, является исчерпывающим.
  • 2.22. Отказ в приеме заявления и документов, необходимых для получений государственной услуги, осуществляется в устной форме, при этом представленные заявление и (или) документы, возвращаются заявителю.
  • 2.23. По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов, необходимых для получения государственной услуги, оформляется в письменном виде по форме, утвержденной Мосжилинспекцией, и выдается заявителю с указанием причин отказа.
  • 2.24. Отказ в приеме заявления и документов подписывается уполномоченным сотрудником Мосжилинспекции, в том числе, с использованием электронно-цифровой подписи при его оформлении в электронном виде.

Существует ли конкретный перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки или переустройства?

Ответ: Да, существует. Данный перечень предусмотрен Постановленим Правительства Москвы, 2011 год «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»:

  • 2.25. Основаниями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является:
  • 2.25.1. Несоответствие Проекта требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы;
  • 2.25.2. Вступление в законную силу решения суда, ограничивающего право лица, владеющим жилым, нежилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности, аренды, найма, пользования, на проведение переустройства и (или) перепланировки указанного помещения;
  • 2.25.3. Заключение о недопустимости переустройства и (или) перепланировки помещения, выданное Департаментом культурного наследия города Москвы;
  • 2.25.4 Заключение проектной организации о техническом состоянии конструкций здания и о невозможности производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
  • 2.26. Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является исчерпывающим.
  • 2.27. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме является:
  • 2.27.1. Уведомление заявителем Мосжилинспекции о завершении производства работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по истечении срока действия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, установленного пунктом 3.3. настоящего регламента;
  • 2.27.2. Несоответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, представленному в соответствии с пунктом 2.10.5 настоящего регламента.
  • 2.28. Перечень оснований для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является исчерпывающим.
  • 2.29. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме или об отказе в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме подписывается уполномоченным должностным лицом Мосжилинспекции, в том числе, с использованием электронной цифровой подписи при его оформлении в электронном виде.

 

 

Демонтажные работы. Вопросы-ответы